25 avril 2024
Tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion
RG n°
24/00026
Chambre des référés
Texte de la décision
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 24/00026 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GSNX
NAC : 72A
JUGEMENT STATUANT SELON
LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
AUDIENCE DU 25 Avril 2024
DEMANDERESSE
Syndic. de copro. RESIDENCE [5] représenté par son syndic la SARL LOGER au capital de 25 000 €, immatriculée au RCS de SAINT DENIS sous le n° B 339 757 411 00014, ayant son siège social sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DEFENDEUR
M. [K] [C]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
LORS DES DÉBATS :
Président : Sophie PARAT
Greffier : Marina GARCIA
Audience Publique du : 28 Mars 2024
LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Jugement prononcé le 25 Avril 2024 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier
Copie exécutoire à Maître BESSUDO délivrée le :
Copie certifiée conforme délivrée le :
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [K] [C] est propriétaire des lots de copropriété n°15 et n° 115 au sein de la résidence [5] située [Adresse 1].
La société LOGER a été désignée syndic dudit immeuble par décision d’assemblée générale du 16 février 2022.
Suivant les décisions des Assemblées Générales approuvant les comptes et adoptant les budgets prévisionnels, ainsi que les règles légales de répartition des charges, les appels de fonds correspondants ont été adressés à l'ensemble des copropriétaires, dont [K] [C].
En outre, les procès-verbaux des assemblées générales du 12 février 2021, 16 février 2022, et 13 février 2023 lui ont été transmis.
La mise en demeure de payer datée du 7 septembre 2023 (dont l’avis de réception a été signé le 13 septembre 2023) est demeurée infructueuse pendant plus de trente jours.
Le syndicat des copropriétaires demandeur fait état au 5 janvier 2024 d’un solde débiteur de charges de copropriété d'un montant principal de 3 281,36 euros.
Par acte de commissaire de justice délivré le 22 janvier 2024 à domicile, le syndicat des copropriétaires de la résidence [5] représenté par son syndic LOGER a fait assigner [K] [C] devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de :
- CONDAMNER [K] [C] a payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] la somme de 2 948,61 euros correspondant aux charges de copropriete impayées au 5 janvier 2024, montant qui sera reactualise sur la base des charges de copropriete dues au jour de la decision a intervenir,
- CONDAMNER [K] [C] a payer au syndicat des coproprietaires de la RESIDENCE [5] la somme de 1 472,62 euros au titre des provisions non encore échues,
- CONDAMNER [K] [C] a payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] la somme de 332,75 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au 1er janvier 2023, montant qui sera reactualisé sur la base des charges de copropriete dues au jour de la decision a intervenir,
- CONDAMNER [K] [C] à payer au syndicat des coproprietaires de la RESIDENCE [5] la somme de 74,12 € au titre de l’interet au taux legal a compter de la mise en demeure du 7 septembre 2023, a parfaire au jour de la decision à intervenir,
- CONDAMNER [K] [C] à payer au syndicat des coproprieiaires de la RESIDENCE [5] la somme de 1 500 euros a titre de dommages et interéts,
- CONDAMNER [K] [C] a payer au syndicat des coproprietaires de la RESIDENCE [5] une indemnite de 1 500 euros sur le fondement des dispositions prevues par l’article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers depens,
-ORDONNER l'execution provisoire de droit sur le fondernent de l’article 514 du CPC.
Il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens et arguments développés au soutien de ces prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement assigné à domicile, Monsieur [K] [C] n’a pas comparu.
A l’issue de l’audience du 28 mars 2024, le juge a indiqué que la décision serait prononcée le 25 avril 2024 par mise à disposition des parties au greffe de la juridiction.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre préliminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »
Sur la régularité de la saisine de ce tribunal à l’égard de la partie non comparante:
Il résulte de la combinaison des articles 14, 471 et 655 à 659 du code de procédure civile et 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, que lorsqu'une partie, citée à comparaître par acte d'huissier de justice, ne comparaît pas, le juge, tenu de s’assurer de ce que cette partie a été régulièrement appelée, doit vérifier que l'acte fait mention des diligences prévues, selon les cas, aux articles 655 à 659 susvisés ; et qu'à défaut pour l'acte de satisfaire à ces exigences, le juge ordonne une nouvelle citation de la partie défaillante (en ce sens : Civ. 2, 1er octobre 2020, n° 18-23.210).
L’article 655 du code de procédure civile que “si la signification à personne s'avère impossible, l'acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence.
L'huissier de justice doit relater dans l'acte les diligences qu'il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l'impossibilité d'une telle signification.
La copie peut être remise à toute personne présente au domicile ou à la résidence du destinataire.
La copie ne peut être laissée qu'à condition que la personne présente l'accepte et déclare ses nom, prénoms et qualité.
L'huissier de justice doit laisser, dans tous ces cas, au domicile ou à la résidence du destinataire, un avis de passage daté l'avertissant de la remise de la copie et mentionnant la nature de l'acte, le nom du requérant ainsi que les indications relatives à la personne à laquelle la copie a été remise.”
Force est de constater en l’espèce que le procès-verbal de l’assignation mentionne précisément les diligences opérées par le commissaire de justice pour vérifier l’exactitude du domicile du destinataire (confirmation par le voisinage et par la personne présente au domicile) et se conformer aux prescriptions précitées.
Par suite, le tribunal est régulièrement saisi à l’égard du défendeur, non comparant.
Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré des charges de copropriété
Aux termes des dispositions des trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965 :
« A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.»
Aux termes des dispositions de l’article 10 de la même loi :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.»
En application des dispositions de l'article 14-1 de la même loi :
« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »
Au regard des procès-verbaux d’assemblée générale, des appels de fonds et du décompte versés aux débats, il convient de condamner le défendeur à payer la somme de 2 250,27 euros, correspondant aux charges impayées pour les exercices 2018-2019 et 2019-2020, étant précisé que les exercices comptables débutent le 01 octobre (comptes approuvés par l’AG du 12 février 2021), aux charges impayées pour l’exercice 2020-2021 (comptes approuvés par l’AG du 16 février 2022), à la cotisation au fonds de travaux impayée pour l’exercice 2020-2021 (adoptée par l’AG du 12 février 2021), aux provisions de charges et cotisations au fonds de travaux impayées pour l’exercice 2021-2022 (budget prévisionnel et cotisation au fonds de travaux adoptés par l’AG du 16 février 2022), aux provisions de charges et cotisations au fonds de travaux impayées pour l’exercice 2022-2023 (budget prévisionnel adopté par l’AG du 30 mars 2023).
L’ensemble des sommes libellées “mise en demeure” n’ont pas été comptabilisées, puisqu’il ne s’agit pas de charges de copropriété impayées.
En application de l'article 36 du décret n° 37-223, cette somme produit intérêt au taux légal à compter de la première mise en demeure présentée par le syndic au copropriétaire défaillant, soit le 22 juillet 2023.
Le défendeur n’étant pas comparant, il n’est pas possible de tenir compte d’une demande de condamnation à une somme supérieure à celle indiquée dans l’assignation, qui seule, saisit la juridiction, et qui ne saurait être modifiée oralement à l’audience sur la seule base du décompte actualisé versé aux débats, sans violer le principe du contradictoire.
Sur la demande au titre des provisions non encore échues
En application des dispositions de l'article 19-2 susvisé, le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer devant la juridiction statuant selon la procédure accélérée au fond toutes les provisions du budget prévisionnel de l'année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, y compris celles non encore échues, et les sommes afférentes aux dépenses de travaux, à l'exclusion des provisions qui pourraient être dues au titre du budget prévisionnel des années suivant celle en cours au jour de la délivrance de la mise en demeure.
En l’espèce, la mise en demeure ayant été délivrée le 13 septembre 2023, le défendeur sera condamné à verser la somme de 1 236,68 € (correspondant aux provisions de charges et aux cotisations au fonds travaux non échus de l’exercice 2023-2024 en cours, le budget prévisionnel et le montant des cotisations au fonds de travaux ayant été approuvés par l’AG du 13 février 2023), qui produira intérêts à compter de l’assignation.
Sur la demande au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :
Il résulte des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
En application de ces dispositions, il sera rappelé que les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement amiable de charges communes seront imputables au seul copropriétaire défaillant.
Ne relèvent pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l’avocat pour suivi du dossier contentieux, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui font l'objet des dépens de l'instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.
Il convient de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.
Dès lors, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic, qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. En outre, ils peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant après une mise en demeure.
En l’absence de justifier de diligences exceptionnelles réalisées par le syndic, il sera fait droit à la demande portant sur une somme de 40 euros correspondant au coût d'une mise en demeure par LRAR, selon tarifs mentionnés dans le contrat de syndic.
Sur la demande de dommages et intérêts
Toute faute dans l'exercice des voies de droit, même dépourvue d'intention de nuire, est de nature à engager la responsabilité de son auteur. Il incombe au demandeur d'en apporter la preuve.
En l’espèce, faute de démontrer l’existence d’un préjudice, le demandeur sera débouté de sa demande à ce titre.
Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Le défendeur, qui succombe, sera condamné à payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
PAR CES MOTIFS
La présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond,
CONDAMNE [K] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] la somme de 2 250,27 € (deux mille deux cent cinquante euros et vingt sept centimes) correspondant aux charges de copropriété impayées au 7 septembre 2023 ;
CONDAMNE [K] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] la somme de 1 236,68 € (mille deux cent trente six euros et soixante huit centimes) au titre des provisions non encore échues pour l’exercice 2023-2024 ;
DIT que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la date de la première mise en demeure, soit le 13 septembre 2023, pour la somme de 2 250,27 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;
CONDAMNE [K] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] la somme de 40 (quarante) euros au titre de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
REJETTE la demande formulée au titre des dommages et intérêts ;
CONDAMNE [K] [C] aux entiers dépens ;
CONDAMNE [K] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros sur le fondement des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit ;
LE GREFFIERLA PRESIDENTE