25 avril 2024
Tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion
RG n°
24/00058
Chambre des référés
Texte de la décision
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 24/00058 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GRVV
NAC : 72A
JUGEMENT STATUANT SELON
LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
AUDIENCE DU 25 Avril 2024
DEMANDERESSE
Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [5] I représenté par son Syndic, la société TOQUET IMMOBILIER, immatriculée au RCS de SAINT DENIS, sous le numéro 429 251 218, ayant son siège social au [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social,
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DEFENDEURS
M. [U] [S] [G]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Mme [W] [K] [I]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
LORS DES DÉBATS :
Président : Sophie PARAT
Greffier : Marina GARCIA
Audience Publique du : 28 Mars 2024
LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Jugement prononcé le 25 Avril 2024 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier
Copie exécutoire délivrée le :
Copie certifiée conforme à Maître BESSUDO délivrée le :
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [U] [S] [G] et Madame [W] [K] [I] sont propriétaires du lot n°7 de la résidence [5] I située [Adresse 1].
La société TOQUET IMMOBILIER a été désignée syndic dudit immeuble par décision d’assemblée générale du 9 janvier 2023.
Suivant les décisions des Assemblées Générales approuvant les comptes et adoptant les budgets prévisionnels, ainsi que les règles légales de répartition des charges, les appels de fonds correspondants ont été adressés à l'ensemble des copropriétaires, dont Monsieur [U] [S] [G] et Madame [W] [K] [I].
En outre, les procès-verbaux des assemblées générales des 27 décembre 2017, 31 août 2020, 25 août 2021 et 9 janvier 2023 leur ont été transmis.
La mise en demeure de payer délivrée le 6 avril 2022 (date de signature de l’avis de réception) est demeurée infructueuse pendant plus de trente jours.
Le syndicat des copropriétaires demandeur fait état au 1er octobre 2023 d’un solde débiteur de charges de copropriété d'un montant principal de 6 336 euros.
Par actes de commissaire de justice délivrés respectivement les 18 décembre 2023 à étude et le 27 décembre 2023 à personne, le syndicat des copropriétaires de la résidence [5] I représenté par son syndic TOQUET IMMOBILIER a fait assigner Monsieur [U] [S] [G] et Madame [W] [K] [I] devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant selon la procédure accélérée au fond.
Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de la résidence [5] I demande de:
- CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [S] [G] et Madame [W] [K] [I] a payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] I la somme de 5 883,75 euros correspondant aux charges de copropriete impayées au 7 novembre 2023, montant qui sera reactualise sur la base des charges de copropriete dues au jour de la decision a intervenir,
- CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [S] [G] et Madame [W] [K] [I] a payer au syndicat des coproprietaires de la RESIDENCE [5] I la somme de 523,76 euros a titre de provisions non encore échues,
- CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [S] [G] et Madame [W] [K] [I] a payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] I la somme de 452,25 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au 7 novembre 2023, montant qui sera reactualisé sur la base des charges de copropriete dues au jour de la decision a intervenir,
- CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [S] [G] et Madame [W] [K] [I] à payer au syndicat des coproprietaires de la RESIDENCE [5] I la somme de 176,83 € au titre de l’interet au taux legal a cornpter de la mise en demeure, a parfaire au jour de la decision à intervenir,
- CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [S] [G] et Madame [W] [K] [I] à payer au syndicat des coproprieiaires de la RESIDENCE [5] I la somme de 1 500 euros a titre de dommages et interéts,
- CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [S] [G] et Madame [W] [K] [I] a payer au syndicat des coproprietaires de la RESIDENCE [5] I une indemnite de 1 500 euros sur le fondement des dispositions prevues par l’article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers depens,
- RAPPELER l'execution provisoire de droit sur le fondernent de l’article 514 du CPC.
Il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens et arguments au soutien de ces prétentions, en application de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement assignés, Monsieur [U] [S] [G] et Madame [W] [K] [I] n’ont pas comparu.
A l’issue de l’audience du 28 mars 2024, le juge a indiqué que la décision serait prononcée le 25 avril 2024 par mise à disposition des parties au greffe de la juridiction.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre préliminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »
Sur la régularité de la saisine de ce tribunal à l’égard de la partie non comparante:
Il résulte de la combinaison des articles 14, 471 et 655 à 659 du code de procédure civile et 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, que lorsqu'une partie, citée à comparaître par acte d'huissier de justice, ne comparaît pas, le juge, tenu de s’assurer de ce que cette partie a été régulièrement appelée, doit vérifier que l'acte fait mention des diligences prévues, selon les cas, aux articles 655 à 659 susvisés ; et qu'à défaut pour l'acte de satisfaire à ces exigences, le juge ordonne une nouvelle citation de la partie défaillante (en ce sens : Civ. 2, 1er octobre 2020, n° 18-23.210).
L’article 656 du code de procédure civile prévoit, dans sa première partie, que “Si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l'acte et s'il résulte des vérifications faites par l'huissier de justice, dont il sera fait mention dans l'acte de signification, que le destinataire demeure bien à l'adresse indiquée, la signification est faite à domicile. Dans ce cas, l'huissier de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l'article 655. Cet avis mentionne, en outre, que la copie de l'acte doit être retirée dans le plus bref délai à l'étude de l'huissier de justice, contre récépissé ou émargement, par l'intéressé ou par toute personne spécialement mandatée.”
Force est de constater en l’espèce que le procès-verbal de l’assignation mentionne précisément les diligences opérées par le commissaire de justice pour vérifier l’exactitude du domicile de Monsieur [G] (confirmation du domicile par le voisinage, confirmation par le facteur rencontré dans le secteur) et pour respecter les autres prescriptions de l’article précité.
Par suite, le tribunal est régulièrement saisi à l’égard de la partie non comparante et non touchée à personne.
Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré des charges de copropriété
En vertu des dispositions des trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965 :
« A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.»
Aux termes des dispositions de l’article 10 de la même loi :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.»
En application des dispositions de l'article 14-1 de la même loi :
« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »
En l’espèce, le demandeur ne verse aucune preuve que la mise en demeure en date du 6 avril 2022 ait bien été envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, aucune preuve de distribution n’étant versée aux débats, la pièce n°14 étant constituée d’un simple courrier, sans qu’aucun document de La Poste y ait jamais été joint ni agrafé. En l’absence de cette pièce, l’une des conditions de fond prévues par l’article 19-2 n’étant pas remplie, le demandeur sera débouté de l’ensemble de ses demandes.
Les dépens resteront à sa charge.
PAR CES MOTIFS
La présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond,
REJETTE l’intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [5] I ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [5] I aux entiers dépens ;
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit ;
LE GREFFIERLA PRESIDENTE