25 avril 2024
Cour d'appel de Nîmes
RG n°
23/00054
1ère chambre
Texte de la décision
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 23/00054 -
N° Portalis DBVH-V-B7H-IVM7
ID
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARPENTRAS
29 novembre 2022
RG:20/01176
S.C.I. ESTHER IMMOBILIER
C/
S.C.P. [H]-[W]
S.C.P. [Z] [A] [T] [S] NOTAIRES
Grosse délivrée
le 25/04/2024
à Me Yves Bonhommo
à Me Jean-Michel Divisia (x2)
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
1ère chambre
ARRÊT DU 25 AVRIL 2024
Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Carpentras en date du 29 novembre 2022, N°20/01176
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre,
Mme Delphine Duprat, conseillère,
Mme Audrey Gentilini, conseillère,
GREFFIER :
Mme Nadège Rodrigues, greffière, lors des débats, et Mme Audrey Bachimont, greffière, lors du prononcé,
DÉBATS :
A l'audience publique du 12 mars 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2024.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
La Sci ESTHER IMMOBILIER
prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité
[Adresse 7],
[Adresse 7]
[Localité 3]
Représentée par Me Michel Allio de la Selarl Cabinet Allio, plaidant, avocat au barreau de Tarascon
Représentée par Me Yves Bonhommo, postulant, avocat au barreau de Carpentras
INTIMÉES :
La Scp [H]-[W]
prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 4]
[Localité 8]
Représentée par Me Jean-Michel Divisia de la Scp Coulomb Divisia Chiarini, plaidant/postulant, avocat au barreau de Nîmes
La Scp [Z] [A] [T] [S] Notaires
prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité
[Adresse 5]
[Localité 1]
Représentée par Me Jean-Michel Divisia de la Scp Coulomb Divisia Chiarini, postulant, avocat au barreau de Nîmes
Représentée par Me Thomas Djourno de la Selarl Provansal avocats associes, plaidant, avocat au barreau de Marseille
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 25 avril 2024, par mise à disposition au greffe de la cour
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Selon acte authentique reçu le 23 juin 2011 par Me [D] [O], notaire associé membre de la Scp '[D] [O], [J] [H]-[W]', notaires associés à [Localité 8] (84), avec la participation de Me [A], notaire au sein de la Scp [Z] [A] & [S], assistant l'acquéreur, M.[X] [B] a vendu à la Sci Esther Immobilier une maison d'habitation avec gîtes à [Localité 3] (26) figurant au cadastre section BZ n°[Cadastre 2] [Adresse 6] pour 00ha18a43ca comprenant :
pour la partie habitation : au premier niveau un bureau, deux chambres, une salle de bains et un wc et au deuxième niveau une salle à manger, une cuisine ouverte, une chambre et une mezzanine (coin télévision),
pour la partie gîtes : deux gîtes de deux pièces comprenant cuisine-salle à manger, chambre et sanitaires et quatre gîtes de trois pièces (une chambre en plus que les gîtes de deux pièces),
moyennant le prix de 670 000 euros s'appliquant
- aux biens mobiliers à concurrence de 30 070 euros
- au bien à concurrence de 639 930 euros.
Pour la déclaration sur les plus-values immobilières il est mentionné à cet acte que l'immeuble est entré dans le patrimoine du vendeur par acquisition le 21 septembre 2004 pour une valeur de 173 euros et que
'en ce qui concerne la partie constituant la résidence principale
cette partie est évaluée à 479 947,50 euros, l'immeuble entrant pour partie dans le champ d'application d'exonération des plus-values conformément à l'article 150 U II 1° du code général des impôts comme constituant la résidence principale du cédant lors de la cession
en ce qui concerne la partie ne constituant pas la résidence principale
cette partie est évaluée à 159 998,50 euros, la plus-value, si elle existe, devant être déclarée et acquittée auprès de la conservation des hypothèques compétente lors de la réquisition pour publier l'acte et le vendeur donnant dès à présent pouvoir au notaire à l'effet de prélever sur le disponible du prix le montant de la plus-value déterminée sur l'imprimé 2048 IMM pour le verser au trésor public.'
Après avoir effectué des travaux et exploité le gîte, la Sci Esther Immobilier a vendu à Mme [M] [R] et son époux M.[F] [Y] par acte du 21 décembre 2015 reçu par le même notaire :
'concernant la partie habitation privative
une villa d'une superficie de 157m² environ et terrain attenant comprenant au premier niveau un bureau, deux chambres, une salle de bains et w-c et au deuxième niveau une salle à manger, une cuisine ouverte, un chambre avec mezzanine et coin télévision, w-c et une terrasse, avec un jardin, double garage avec rideau électrique et deux abris de jardin métalliques
concernant la partie Gîtes
Sept gîtes classés 3 et 4 étoiles et un jardin commun de 700 m² environ avec piscine, local piscine, local à usage de laverie et terrain de pétanque
au prix de 720 000 euros ventilé comme suit :
- 300 000 euros pour la villa, résidence principale,
- 420 000 euros pour les sept gîtes.'
Au titre de l'impôt sur la plus-value il est mentionné à cet acte que la vente de la villa, résidence principale, bénéficie de l'exonération de plus-value conformément aux dispositions de l'article 150 U II 1° du CGI, et que le vendeur donne pouvoir au notaire à l'effet de préléver sur le disponible du prix le montant de la plus-value concernant la vente des 7 gîtes pour le verser au trésor public.
Reprochant aux notaires d'avoir commis une faute en ayant inversé les valeurs du gîte et de la maison d'habitation lors de la vente du 23 juin 2011, la Sci Esther Immobilier a sollicité en vain le 13 février 2019 Me [H]-[W] aux fins d'obtention d'un acte rectificatif de cette vente.
Selon procédure de rectification du 04 décembre 2019 la DGFIP de Valence a, après réponse aux observations de celle-ci, notifié le 30 septembre 2019 à la Sci Esther Immobilier un commandement d'avoir à payer la somme de 10 951 euros due au titre de la période 2015 soit 9 901 euros au titre de la plus-value et 1 050 euros de pénalités, somme que celle-ci a acquittée.
Le 16 avril 2020 le conseil de la Sci Esther Immobilier s'est rapproché de Me [H]-[W] et de la Sci [Z] [A]-[T]-[S] aux fins de réglement amiable du litige puis les a par actes des 14 et 29 octobre 2020, assignées devant le tribunal judiciaire de Carpentras afin de les voir, sur le fondement des articles 1240 et suivants du Code civil et 1231-1 du même code, condamner à l'indemniser de la somme de 79 948,20 euros ainsi qu'à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.
Par ordonnance du 20 juillet 2021, le juge de la mise en état a rejeté la demande de nullité de l'assignation soulevée par la Scp [H]-[W] et la demande de prescription de l'action soulevée par la Scp [Z]-[A]-[T]-[S].
Par jugement contradictoire du 29 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Carpentras :
- a débouté la Sci Esther Immobilier de ses demandes,
- l'a condamnée à payer aux Scp [Z]-[A]-[T]-[S] et [H]-[W] la somme de 2 000 euros à chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- l'a condamnée aux dépens.
Le tribunal a estimé que la requérante ne rapportait pas la preuve d'un manquement et particulièrement d'un défaut de conseil ou d'une erreur de la part des notaires.
Par déclaration du 04 janvier 2023, la Sci Esther Immobilier a interjeté appel de cette décision.
Par ordonnance du 25 juillet 2023, la procédure a été clôturée le 28 novembre 2023 et l'affaire fixée à l'audience du 12 décembre 2023 puis déplacée à l'audience du 12 mars 2023.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS
Par conclusions régulièrement notifiées le 20 novembre 2023, la Sci Esther Immobilier demande à la cour :
Vu les articles 1103 et 1231-1 du Code civil
- de réformer le jugement dont appel en ce qu'il l'a :
- déboutée de l'ensemble de ses demandes,
- condamnée à payer aux Scp [Z]-[A]-[T]-[S] Notaires et [H]-[W] la somme de 2 000 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamnée aux entiers dépens.
Statuant à nouveau
- de juger que les Scp [H]-[W] et [Z]-[A]-[T]-[S] Notaires ont manqué à leur devoir de conseil et à leur obligation d'information à son égard,
- de les condamner solidairement à lui régler la somme de 79 948,20 euros,
- de les condamner solidairement à lui régler la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- de les condamner solidairement aux dépens.
L'appelante soutient :
- que les conditions de mise en oeuvre de la responsabilité des notaires intervenus à l'acte de vente telles que prévues à l'article 1383 devenu 1240 du Code civil sont réunies,
- que l'acte de vente de 2011 présente une incohérence sur la valeur des deux biens vendus par rapport à leur financement,
- que les notaires ne pouvaient inscrire les privilèges du prêteur de deniers sur des valeurs différentes de celles mentionnées à l'acte de vente,
- qu'ils ont commis une faute en ne s'interrogeant pas à ce sujet malgré les conséquences juridiques pour les parties,
- que ce manquement lui a causé un préjudice correspondant à 95 % de l'impôt sur la plus-value qu'elle a acquitté lors de la revente, soit la somme de 79 948,20 euros.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 avril 2023, la Scp [H]-[W] demande à la cour :
- de confirmer le jugement entrepris, par substitution de motifs,
- de juger l'action de l'appelante à son encontre infondée,
A titre subsidiaire
- de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
- de juger qu'aucun manquement au devoir de conseil ou faute du notaire ni perte de chance en relation de causalité n'est démontrée,
- de débouter l'appelante de toutes ses demandes,
En tout état de cause
- de la condamner à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle soutient :
- que l'appelante ne recherche pas sa responsabilité sur un fondement juridique valable, le notaire n'était tenu d'aucune obligation de conseil et de mise en garde concernant l'opportunité économique de l'acte,
subsidiairement
- que l'article 1371 du Code civil a vocation à pleinement s'appliquer, la preuve n'étant pas établie d'une erreur dans la ventilation du prix de vente,
- que l'appelante ne justifie d'aucun préjudice de perte de chance ni de son lien de causalité avec les manquements allégués.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 novembre 2023, la Scp [Z]-[A]-[T]-[S] demande à la cour :
Vu l'article 1240 du Code civil
- de confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,
Y ajoutant
- de condamner l'appelante à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle réplique :
- que le plan de financement produit par l'appelante, qui ne lui a pas été transmis, est dénué de force probante et ne démontre pas une erreur d'évaluation ni de ventilation du prix,
- que la souscription d'un prêt d'un montant supérieur à l'évaluation de la partie gîte ne démontre pas une quelconque erreur ou incohérence dans l'acte critiqué,
- que les travaux entrepris par l'appelante expliquent que lors de la revente des biens, la partie gîte a nécessairement été réévaluée à la hausse pour tenir compte de l'évolution des prix du marché outre la plus-value apportée par son agrandissement,
- que l'évaluation du prix de vente n'est pas de la responsabilité du notaire qui est nullement tenu de procéder à la recherche d'éléments d'appréciation de nature à s'assurer du bien-fondé de l'évaluation fournie par les parties à la vente,
- que l'appelante était parfaitement informée des incidences fiscales liées à la répartition du prix de cession des biens et s'est engagée en connaissance de cause,
- qu'elle ne justifie du préjudice allégué, ni dans son principe ni dans son quantum et échoue à rapporter la preuve d'un quelconque lien de causalité.
Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIVATION
**sur la responsabilité des notaires
1.Selon l'article 12 du code de procédure civile le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.
2.La responsabilité des notaires ne peut être ici recherchée sur le fondement des articles 1103 et 1231-1 du Code civil mais seulement sur celui de l'article 1240 (anciennement 1382 et non 1383 du Code civil) relatif à la responsabilité délictuelle pour faute, pour manquement à un devoir d'information et de conseil.
***sur le manquement des notaires à une obligation de conseil
3.Pour débouter la Sci Esther Immobilier de ses demandes le tribunal a relevé qu'elle ne rapportait pas la preuve d'un manquement et particulièrement d'un défaut de conseil ou d'une erreur de la part des Scp intimées.
4.L'appelante soutient à cet égard que l'acte de vente présente une incohérence sur la valeur des deux biens vendus par rapport à leur financement ; que les notaires ne pouvaient inscrire les privilèges du prêteur de deniers sur des valeurs différentes de celles mentionnées à l'acte de vente; qu'ils ont commis une faute en ne s'interrogeant pas à ce sujet malgré les conséquences juridiques induites pour les parties.
5.La Scp [H]-[W] soutient que l'appelante ne recherche pas sa responsabilité sur un fondement juridique valable, le notaire n'était tenu d'aucune obligation de conseil et de mise en garde concernant l'opportunité économique de l'acte.
6.La Scp [Z]-[A]-[T]-[S] Notaires soutient que le plan de financement produit par l'appelante est dénué de force probante et ne démontre pas une erreur d'évaluation ni de ventilation du prix ; que la souscription d'un prêt d'un montant supérieur à l'évaluation de la partie gîte ne démontre pas une quelconque erreur ou incohérence dans l'acte critiqué ; que les travaux entrepris par l'appelante expliquent que lors de la revente des biens, la partie gîte a nécessairement été réévaluée à la hausse pour tenir compte de l'évolution des prix du marché outre la plus-value apportée par son agrandissement ; que l'évaluation du prix de vente n'est pas de la responsabilité du notaire qui est nullement tenu de procéder à la recherche d'éléments d'appréciation de nature à s'assurer du bien-fondé de l'évaluation fournie par les parties à la vente ; que l'appelante était parfaitement informée des incidences fiscales liées à la répartition du prix de cession des biens et s'est engagée en connaissance de cause.
7.Un préjudice peut découler du paiement d'un impôt auquel le contribuable est légalement tenu lorsqu'il est établi que le manquement du notaire à son obligation de conseil l'a privé de la possibilité de renoncer à l'opération et de rechercher une solution lui permettant d'obtenir un régime fiscal plus avantageux.(Civ. 1re, 15 janv. 2015, n°14-10.256).
8.Le notaire instrumentaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques, notamment juridiques et fiscaux, de l'acte par lequel elles s'engagent, dans la limite des possibilités de contrôle et de vérification qui lui sont offertes, des informations connues des parties et sans avoir à porter d'appréciation sur l'opportunité économique de l'opération.(Civ. 1re 1er février 2023 n°20-16.905).
9.Selon courrier du 30 mars 2011, la Sarl Eurex, intervenant pour la Sci Esther Immobilier en cours de constitution, a indiqué à Me [O], notaire à [Localité 8], que sa cliente 'acceptait que son client (M.[B]) ne souhait(ait) pas faire deux lots pour ventiler le prix de 670 000 euros entre les meubles (30 000 euros en vente directe avec la Sarl également en constitution) et 'le reste'.'
10.C'est ainsi qu'à l'acte dont l'appelante a tiré ses droits sur l'immeuble, et malgré la souscription pour paiement d'une partie du prix soit 497 000 euros de deux emprunts :
- un prêt professionnel de 336 000 euros d'une durée de 180 mois au TEG de 4,1496% l'an,
- un prêt aux particuliers de 161 000 euros d'une durée de 240 mois au TEG de 4,0357% l'an,
la vente a été souscrite moyennant le paiement de la somme de 670 000 euros soit :
- 30 000 euros pour les biens mobiliers
- 639 930 euros pour l'immeuble dans sa totalité.
11.La partie 'déclarations sur les plus-values immobilières' de l'acte, p7, révèle que l'immeuble avait été acquis le 21 septembre 2004 moyennant le prix de 173 euros, et était évalué au jour de la vente, pour le paiement de l'impôt correspondant par le vendeur :
- à 479 947,50 euros pour la partie résidence principale, exonérée à ce titre,
- à 159 998,50 euros pour le reste, générant une plus-value imposable.
12.Il résulte des énonciations claires de cet acte, seul attaqué, que la ventilation du prix payé par l'appelante a été faite, pour l'assujettissement du vendeur à l'impôt sur la plus-value immobilière, dans l'intérêt de celui-ci en pleine connaissance de cause par celle-là.
13.La Sci Esther Immobilier ne peut dès lors valablement prétendre avoir ignoré les conséquences d'une telle ventilation sur sa propre imposition au même titre à l'occasion d'une éventuelle vente ultérieure.
14.Contrairement à ce qu'elle soutient la souscription pour paiement de partie du prix de vente de deux emprunts ne présente aucun rapport avec la ventilation de ce prix au titre de l'assujettissement du vendeur à la plus-value immobilière ; en effet aucune affectation de l'un ou l'autre de ces prêts à l'une ou l'autre partie de l'immeuble vendu ne ressort de l'acte de vente, et les contrats de prêts n'ont pas été versés aux débats.
15.Il en résulte que de même, l'inscription du privilège du prêteur de deniers pour chacun des deux prêts consentis, sur l'immeuble unique cadastré BZ [Cadastre 2] commune de [Localité 3] (26) n'est en rien constitutive d'une quelconque faute du notaire instrumentaire.
16.Le jugement sera en conséquence confirmé.
**autres demandes
L'appelante qui succombe devra supporter les dépens de la présente instance.
Elle devra payer en outre en application de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 1 500 euros chacune aux Scp intimées.
PAR CES MOTIFS
La cour
Confirme le jugement
Y ajoutant
Condamne la Sci Esther Immobilier aux dépens
Condamne la Sci Esther Immobilier à payer à la Scp [H]-[W] Notaires et à la Scp [Z]-[A]-[T]-[S] Notaires chacune la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,