25 avril 2024
Cour d'appel de Paris
RG n°
23/00078
Pôle 5 - Chambre 3
Texte de la décision
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 25 AVRIL 2024
(n° 111/2024, 12 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 23/00078 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CG3LT
Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 décembre 2022 -Tribunal de commerce de Paris (9ème chambre) RG n° 2022045457
APPELANTE
S.A.S. BFNCO
Immatriculée au R.C.S. de Bobigny sous le n° 850 994 872
Agissant poursuites et diligences de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée et assistée par Me Nathalie CORREIA DA SILVA, avocat au barreau de Paris, toque : C2301
INTIMEE
S.A.S. STAM & CO
Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 793 970 823
Prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée et assistée par Me Sandy DURET, avocat au barreau de Paris, toque : EO423
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 20 février 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre
Mme Sandra Leroy, conseillère
Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Sandra Leroy, conseillère, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Par contrat du 1er juillet 2019, la SAS Stam & Co a consenti à la SAS BFnCo la location-gérance d'un fonds de commerce dont elle est propriétaire, portant sur une activité de café, bar, brasserie, situé [Adresse 1].
Le contrat a été conclu pour un an renouvelable par tacite reconduction et contre le paiement d'un loyer mensuel de 5.850 € HT et d'une redevance de 8.000 € HT.
Le contrat a été exécuté jusqu'à la crise sanitaire liée au Covid-19. La redevance du mois d'avril 2020 a été fixée à 4.000 €. Elle n'a pas été payée en mai et juin.
Le 28 mars 2020, le gérant de la SAS Stam & Co a informé son locataire-gérant de sa volonté de ne pas renouveler le contrat.
La SAS BFnCo a continué d'exploiter les locaux au-delà du 30 juin 2020 en s'acquittant du loyer antérieurement convenu mais plus de la redevance.
En juillet 2021, la SAS Stam & Co a indiqué avoir proposé à son locataire de reprendre le principe du paiement d'une redevance, fondée sur un pourcentage du chiffre d'affaires mensuel.
Le 28 février 2022, la SAS BFnCo a écrit à son bailleur pour lui notifier la résiliation du contrat oral et lui proposer un préavis de 3 mois, qui sera accepté, les lieux ayant été libérés le 2 mai 2022.
Le 15 avril 2022, la SAS Stam & Co a fait assigner son locataire en référé pour être indemnisée de divers préjudices, lesdites demandes ayant toutefois été rejetées.
Par acte du 20 septembre 2022, la SAS BFnCo a fait assigner à bref délai la SAS Stam & Co devant le tribunal de commerce de Paris.
Par jugement contradictoire du 13 décembre 2022, le tribunal de commerce de Paris a :
- condamné la SAS BFnCo à payer à la SAS Stam & Co les sommes de 21.060 € TTC au titre des arriérés de loyer et 55.918,02 € TTC au titre des arriérés de redevance ;
- condamné la SAS Stam & Co à produire à la SAS BFnCo les factures correspondantes ou régularisées s'il y a lieu, ce dans un délai de 20 jours ouvrés après la signification du jugement, sous astreinte de 50 € par jour de retard, pendant 60 jours ;
- condamné la SAS Stam & Co à restituer à la SAS BFnCo la somme de 70.327,29 € au titre de son dépôt de garantie ;
- ordonné la compensation des montants HT que se doivent réciproquement chacune des parties ;
- débouté la SAS Stam & Co de sa demande pour procédure abusive ;
- débouté les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SAS Stam & Co à supporter les dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 70,86 € dont 11,60 € de TVA.
Par déclaration du 14 décembre 2022, la SAS BFnCo a interjeté appel partiel du jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer à la SAS Stam & Co la somme de 55.918,02 € TTC au titre des arriérés de loyers et de redevances.
Par conclusions déposées le 23 mai 2023, la SAS Stam & Co a interjeté appel incident partiel du jugement au titre de la restitution du dépôt de garantie et sur l'indemnisation pour procédure abusive.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 7 février 2024.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Vu les conclusions déposées le 31 janvier 2024, par lesquelles la SAS BFnCo, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour de :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à payer à la SAS Stam & Co la somme de 55.918,02 € TTC, au titre des arriérés de redevance ;
- débouter la SAS Stam & Co de toutes ses demandes formulées au titre de redevances, à compter du 1er juillet 2020, date d'effet du nouveau contrat ;
Ce faisant, statuant à nouveau :
- condamner la SAS Stam & Co à payer à la SAS BFnCo la somme de 83.566,02 € TTC, au titre des redevances indûment perçues, pour la période postérieure au 1er juillet 2020 ;
Subsidiairement :
- condamner la SAS Stam & Co à payer à la SAS BFnCo la somme de 83.566,02 € à titre de dommages et intérêts ;
Sur les autres demandes :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SAS Stam & Co à payer à la SAS BFnCo la somme de 70.387,29 € HT, au titre du dépôt de garantie ;
- déclarer irrecevable la demande de la SAS Stam & Co visant à voir condamner la SAS BFnCo au paiement de la somme de 8.271,01 € au titre du coût des ruptures conventionnelles ;
- débouter la société Stam & co de toutes ses demandes ;
Y ajoutant :
- condamner la SAS Stam & Co à payer à la SAS BFnCo la somme de 16.000 € à titre de dommages et intérêts au vu de sa résistance abusive ;
- condamner la SAS Stam & Co à payer à la SAS BFnCo la somme de 15.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d'appel et de la procédure de première instance ainsi qu'aux dépens, lesquels pourront être recouvrés par Maître Nathalie Correia Da Silva, avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Vu les conclusions déposées le 6 février 2024, par lesquelles la société Stam & co, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de :
- la recevoir en son appel incident et l'y dire bien fondée ;
- confirmer le jugement prononcé le 13 décembre 2022 par le tribunal de commerce de Paris en ce qu'il a condamné la SAS BFnCo à payer à la SAS Stam & Co les sommes de 21.060 € TTC au titre des arriérés de loyers et 55.918,02 € TTC au titre des arriérés de redevances ;
- l'infirmer pour le surplus ;
Ce faisant, statuant à nouveau,
- condamner la SAS BFnCo à payer à la SAS Stam & Co la somme de 10.423,84 € au titre des congés payés acquis par les salariés repris au 30 avril 2022 ;
- condamner la SAS BFnCo à payer à la SAS Stam & Co la somme de 335,58 € au titre du montant des congés payés non-pris par Madame [O] [K], avancé par la SAS Stam & Co pour le compte de la SAS BFnCo ;
- condamner la SAS BFnCo à payer à la SAS Stam & Co la somme de 2.863,00 € HT (soit 3.435,61 € TTC) au titre des factures avancées par la SAS Stam & Co pour le compte de la SAS BFnCo ;
- condamner la SAS BFnCo à payer à la SAS Stam & Co la somme de 9.664,28 € HT (soit 12.621,41 € TTC) au titre des travaux de remise en état ou autres réparations en raison du non-respect de son obligation générale d'entretien ;
- dire et juger que le montant du solde du dépôt de garantie de 80.000 € en faveur de la SAS BFnCo s'élève à la somme de 56.713,30 € (80.000 € - 23.286,70 €) ;
- ordonner la compensation des montants HT que se doivent réciproquement les parties ;
- condamner la SAS BFnCo à payer à la SAS Stam & Co la somme de 24.271,01 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
En tout état de cause,
- débouter la SAS BFnCo de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la SAS Stam & Co ;
- condamner la SAS BFnCo à payer à la SAS Stam & Co la somme de 15.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure de première instance et de la procédure d'appel ;
- condamner la SAS BFnCo aux entiers dépens, au titre de la procédure de première instance et de la procédure d'appel.
SUR CE,
1) Sur les demandes en paiement au titre des redevances
En vertu de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.
Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d'un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l'ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Aux termes des articles 1213 à 1215 du code civil, le contrat peut être prorogé si les contractants en manifestent la volonté avant son expiration. La prorogation ne peut porter atteinte aux droits des tiers.
Le contrat à durée déterminée peut être renouvelé par l'effet de la loi ou par l'accord des parties.
Le renouvellement donne naissance à un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent mais dont la durée est indéterminée.
Lorsqu'à l'expiration du terme d'un contrat conclu à durée déterminée, les contractants continuent d'en exécuter les obligations, il y a tacite reconduction. Celle-ci produit les mêmes effets que le renouvellement du contrat.
Aux termes du jugement querellé, le premier juge a condamné la SAS BFnCo à verser à la SAS Stam & Co la somme de 17.550 € HT (21.060 € TTC) correspondant aux arriérés de loyers ainsi que la somme de 46.598,36 € HT (55.918,02 € TTC) correspondant aux arriérés de redevances, après avoir considéré que':
- aucune des parties ne produit d'écrit probant concernant la relation qu'elles ont entretenue à partir du 1er juillet 2020, ce qui implique de la part du tribunal d'interpréter les faits et indices susceptibles de l'éclairer et, notamment, qu'en dehors de la querelle qui oppose les parties sur le caractère «'nouveau » ou non du contrat de 2020, elles s'accordent sur le caractère indéterminé de sa durée';
- or le tribunal rappelle que, depuis la réforme du droit des obligations de 2016, le code civil distingue, en matière de poursuite d'un contrat, la prorogation (art. 1213), le renouvellement (art. 1214) et la tacite reconduction (art. 1215) et que parmi les trois possibilités envisagées, seuls le renouvellement et la tacite reconduction impliquent que la relation nouvelle soit d'une durée indéterminée';
- le tribunal en conclut d'abord que la querelle des parties sur le caractère «'nouveau » ou non du contrat de 2020 se révèle finalement vaine puisque si ces deux articles consacrent bien, directement ou indirectement, le principe d'un contrat nouveau, ils consacrent aussi le maintien du contenu du contrat précédent';
- il retient ensuite tant des éléments fournis que des échanges tenus à l'audience que le loyer a été payé à l'identique pendant toute la durée des deux contrats soit près de 3 ans et que des paiements partiels au titre d'une redevance sont bien intervenus entre les mois de septembre 2021 et février 2022, le principe d'une redevance un temps suspendu au début du premier confinement étant ensuite aménagé après la sortie du deuxième confinement sur une base proportionnelle au chiffre d'affaires et non plus forfaitaire, avant que d'être repris en janvier 2022 sur la base forfaitaire de 2019';
- le tribunal en conclut qu'au-delà des termes ambigus du mail du 28 mars 2020, il est établi que les contractants ont continué d'exécuter à partir de juillet 2020 les obligations du précédent contrat, ce dont il résulte que leur commune intention a bien été de le reconduire tacitement comme il était contractuellement prévu en 2019, en ce y compris le paiement d'une redevance, dont la SAS BFnCo est redevable.
La SAS BfnCo, laquelle sollicite l'infirmation du jugement querellé de ce chef, fait valoir que le tribunal aurait dénaturé les moyens juridiques invoqués par elle en ce qu'il avait été convenu entre les parties de mettre un terme au contrat de location-gérance du 30 juin 2019, de sorte que le contrat avait été résilié par lettre signée des deux parties le 28 mars 2020, la résiliation effective intervenant le 30 juin 2020, la volonté expresse des cocontractants de mettre un terme au contrat à son échéance contractuelle excluant dès lors tout renouvellement tacite du contrat, la résiliation du contrat de location-gérance au 1er juillet 2020 démontrant la volonté de la SAS Stam & Co de poursuivre les relations contractuelles, sur la base de nouvelles conditions contractuelles, adaptées au contexte de pandémie et de restrictions.
Elle excipe dès lors de la conclusion d'un contrat verbal entre les parties le 12 mai 2020 n'incluant pas le paiement d'une redevance, eu égard à la variabilité des redevances exigées, parfois exonérées ou parfois à un prorata non fixe et soulignant qu'il n'existerait aucune corrélation entre les fermetures administratives et l'exigence de paiement d'une redevance.
La SAS Stam & Co sollicite la confirmation du jugement entrepris de ce chef, en arguant pour l'essentiel que d'un commun accord entre les parties, le contrat de location-gérance du 1er juillet 2019 n'aurait finalement jamais été résilié, bien que cette hypothèse ait été envisagée, de telle sorte que les clauses et conditions dudit contrat demeureraient aujourd'hui toujours en vigueur, et ce depuis le 1er juillet 2020.
Elle ajoute avoir régulièrement informé la SAS BFnCo du montant des redevances à régler entre les mois de mai 2021 et décembre 2021, Messieurs [Z] et [M] étant à chaque envoi tous les deux destinataires des emails de M. [D] et souligne que le contrat aurait été poursuivi par tacite reconduction, aux mêmes clauses et conditions, une première fois à compter du 1er juillet 2020 et une deuxième fois à compter du 1er juillet 2021 au visa des articles 1214 et 1215 du code civil.
Elle relève qu'à compter du mois de mai 2021, les redevances ont été facturées à la SAS BfnCo et que le dernier paiement de redevance par la SAS BFnCo étant intervenu le 18 février 2022, la SAS BFnCo serait redevable envers la SAS Stam & Co de la somme de 46.598,36 € HT, soit 55.918,02 € TTC, au titre des arriérés de redevances, soulignant que la SAS BFnCo aurait bénéficié, pendant la crise sanitaire liée à la Covid-19, d'aides pour un montant total de 270.747,37 €, de sorte que la SAS BFnCo serait de mauvaise foi, alors que la SAS Stam & Co aurait consenti des efforts en adaptant le paiement des sommes au niveau de trésorerie de la SAS BFnCo à compter du mois de mai 2021.
Au cas d'espèce, il est constant que par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2019, la SAS Stam & Co a consenti à la SAS BFnCo un contrat de location gérance sur le fonds de commerce dont elle était propriétaire, en contrepartie du paiement d'un loyer mensuel de 5.850 € HT et d'une redevance de 8.000 € HT par mois.
Il est tout aussi constant que le contrat de location gérance liant les parties stipule en son article «'durée du contrat'» que la location gérance est consentie pour un an et «'sera renouvelable par tacite reconduction par période d'une année, à charge pour la partie qui voudra y mettre fin d'en aviser, par lettre recommandée avec accusé de réception, l'autre partie au moins trois mois avant l'expiration de la période annuelle en cours'».
Il n'est enfin pas contesté que, par courriel du 28 mars 2020, la SAS Stam & Co a informé la SAS BFnCo «'conformément au contrat de location gérance [les] unissant de [son] intention de ne pas renouveler le contrat'», précisant «'je vous recontacterai prochainement afin que nous convenions d'un rendez-vous pour discuter d'un éventuel nouvel avenant au contrat initial'».
Si la SAS BFnCo soutient que le contrat aurait été ainsi résilié d'un commun accord par l'apposition des signatures des dirigeants des deux sociétés sur le courrier et qu'un nouveau contrat aurait été conclu à des conditions différentes du contrat initial, notamment quant au paiement de la redevance, force est cependant de relever que le mail adressé par la SAS Stam & Co à 28 mars 2020, dans le délai de trois mois précédant l'expiration du contrat initial et faisant état de «'son intention de ne pas renouveler le contrat'» ne saurait s'analyser en une résiliation dudit contrat dès lors qu'il n'a pas été adressé dans les formes prévues par ce dernier, en recommandé, et que l'intention de mettre fin au contrat n'est pas exprimée en des termes fermes, mais ambigus, la SAS Stam & Co proposant de «'recontacter prochainement la SAS BFnCo afin de convenir d'un rendez-vous pour discuter d'un éventuel nouvel avenant au contrat initial'», la mention d'un «'avenant'» induisant implicitement mais nécessairement l'absence de volonté de résilier le contrat initial.
Dès lors, faute de résiliation claire dans les délais prévus par le contrat, ce dernier a donc fait l'objet, conformément aux stipulations contractuelles, d'une reconduction tacite par période d'une année, du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, puis à compter du 1er juillet 2021, jusqu'à la résiliation en bonne et due forme du contrat le 28 février 2022, et ce, aux clauses et conditions initiales, en ce compris le paiement d'une redevance mensuelle de 8.000 €.
Ainsi, c'est sans dénaturation des moyens juridiques invoqués devant lui et des stipulations contractuelles que le premier juge a, à bon droit, conclu à une reconduction tacite aux clauses et conditions initiales du contrat, et ce, quand bien même la SAS Stam & Co aurait consenti ponctuellement, durant la crise sanitaire liée au Covid 19, des abattements sur la redevance (mars 2020 et de mai à décembre 2021) des exonérations (d'avril 2020 à avril 2021) ou des minorations sur la base d'un pourcentage sur chiffre d'affaire, cette pratique traduisant uniquement la volonté de la SAS Stam & Co d'aménager et d'accompagner la reprise d'activité de son locataire-gérant suite aux deux confinements, de manière provisoire, sans pour autant modifier les termes initiaux du contrat les liant pour la période antérieure et postérieure.
Le premier juge doit donc être approuvé d'avoir condamné la SAS BFnCo à verser à la SAS Stam & Co la somme de 55.918,02 € TTC au titre des redevances contractuellement dues et demeurées impayées.
Le jugement sera confirmé de ce chef, et la SAS BFnCo sera subséquemment déboutée de sa demande en remboursement de la somme de 83.566,02 € TTC au titre des redevances indûment perçues pour la période du 1er juillet 2020 jusqu'à la libération des lieux.
2) Sur la demande d'indemnisation de la SAS BFnCo à hauteur de 83.566,02 €
Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
La SAS BFnCo sollicite subsidiairement la condamnation de la SAS Stam & Co à lui verser la somme de 83.566,02 € à titre de dommages-intérêts en excipant d'un abus de droit de cette dernière depuis le 1er juillet 2021, qui lui aurait imposé de manière rétroactive des modalités financières fixées illégalement de manière arbitraire voire coercitive.
Toutefois, la cour relève qu'il ressort des développements précédents qu'en réclamant à la SAS BFnCo une redevance mensuelle de 8.000 €, la SAS Stam & Co s'est bornée à faire application du contrat liant les parties, renouvelé tacitement entre elles aux conditions et clauses initiales, de sorte qu'aucune faute ne saurait être retenue à l'encontre de la SAS Stam & Co.
Dès lors, la SAS BFnCo sera déboutée de sa demande d'indemnisation.
3) Sur les demandes en paiement de la SAS Stam & Co
- Sur la recevabilité des demandes au titre des ruptures conventionnelles
Si la SAS BFnCo relève que la demande formée par la SAS Stam & Co au titre du coût des ruptures conventionnelles serait irrecevable comme étant nouvelle et non justifiée par l'évolution du litige, dès lors que ce coût résulterait de ruptures conventionnelles du 24 juin 2022, soit antérieurement au jugement entrepris, sans que la SAS Stam & Co n'ait formulé sa demande dans le délai de l'article 909 du code de procédure civile, force est cependant de relever que la SAS Stam & Co ne formule plus de demande à ce titre dans le dispositif de ses dernières écritures, de sorte qu'il n'y a plus lieu à statuer sur la recevabilité d'un tel chef de demande.
- Sur la demande au titre des congés payés acquis par les salariés repris
Aux termes du jugement attaqué, le premier juge a dit la SAS BFnCo redevable de la somme de 10.423,84 € au titre des congés payés acquis au 30 avril 2022 des trois salariés repris, à savoir M.[V], [U] et [P], après avoir relevé l'accord des parties.
En cause d'appel, les parties s'accordent pour dire que la SAS BFnCo est redevable de cette somme à l'égard de la SAS Stam & Co.
Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a reconnu la SAS BFnCo redevable de cette somme.
- Sur la demande au titre des congés payés non pris de Madame [O] [K]
Aux termes du jugement attaqué, le premier juge a dit la SAS BFnCo redevable de la somme de 335,58 € au titre des congés payés acquis par Madame [O] [K] et non pris.
En cause d'appel, les parties s'accordent pour dire que la SAS BFnCo est redevable de cette somme à l'égard de la SAS Stam & Co.
Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a reconnu la SAS BFnCo redevable de cette somme.
- Sur la demande au titre de factures avancées par la SAS Stam & Co pour le compte de la SAS BFnCo
Aux termes du jugement querellé, le premier juge a dit que la SAS BFnCo était redevable à l'égard de la SAS Stam & Co d'une somme de 2.863 € au titre de factures d'énergie avancées par elle pour le compte du locataire-gérant, après avoir considéré que la SAS Stam & Co justifiait des montants réclamés.
En cause d'appel, les parties s'accordent pour dire que la SAS BFnCo est redevable de cette somme à l'égard de la SAS Stam & Co.
Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a reconnu la SAS BFnCo redevable de cette somme.
- Sur la demande au titre de travaux de remises en état et réparations consécutives au non-respect de l'obligation d'entretien
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Aux termes du jugement querellé, le premier juge a dit que la SAS BFnCo était redevable à l'égard de la SAS Stam & Co d'une somme de 1.449,13 € HT après avoir relevé que la SAS BFnCo se reconnaissait débitrice de cette somme, et que la demande de SAS Stam & Co à hauteur de 9.664,28 € HT résultait de simples consultations d'entreprises pratiquées après le procès-verbal de restitution des lieux, ce non contradictoirement, et de plus, ne correspondrait pas à un engagement du contrat de 2019.
La SAS Stam & Co sollicite l'infirmation du jugement querellé de ce chef, en faisant valoir pour l'essentiel qu'elle a fait constater un défaut général d'entretien des installations et matériels ce qui matérialiserait une violation des obligations contractuelles de la SAS BFnCo, de sorte que cette dernière serait tenue de rembourser le coût des travaux de remise en état des installations et du matériel concernés, soit la somme de 12.621,41 € TTC.
La SAS BFnCo sollicite quant à elle la confirmation du jugement entrepris de ce chef, en arguant devoir les sommes au titre des frais de réparation et/ou remise en état eu égard aux désordres figurant dans le constat d'état des lieux de sortie, mais contestant toutefois être tenue au paiement du lessivage du plafond et murs ou de la remise en état des enceintes et autres installations audio dès lors qu'ils ont été endommagés lors du dégât des eaux survenu dans la brasserie.
Au cas d'espèce, il est constant que par le contrat de location gérance conclu entre les parties le 1er juillet 2019, la SAS BfnCo, en sa qualité de locataire-gérante, s'est engagée à «'entretenir les lieux et les conserver en on état de propreté et d'entretien, en particulier en effectuant un lessivage des peintures tous les deux ans, et en repeignant dans le même ton tous les quatre ans la boutique et la devanture'».
Il est tout aussi constant que les parties ont également convenu que la SAS BFnCo entretiendrait «'le mobilier, le matériel, l'achalandage en bon état de service et remplacerait à ses frais tous objets et meubles qui seraient égarés, brisés ou mis hors de service, par d'autres de même nature et de même valeur'», les parties ayant cependant précisé que le locataire-gérant ne «'sera pas tenu du remplacement du matériel dont le coût de remplacement serait d'un montant supérieur à 1.500 €'».
Or, s'il résulte du constat de reprise des lieux le 2 mai 2022 un bon état général des lieux, l'huissier a cependant relevé des éclats dans la peinture, des rayures à certains endroits sur le parquet, un carrelage sale dans le sous-sol, un très mauvais état général des murs dans le couloir au sortir du local à bière avec présence de nombreux décollements de peinture et coups, et une fissure entre deux portes, une enceinte au plafond manquante suite à un dégât des eaux, une fuite au niveau du robinet des WC, un point lumineux défectueux au fond du restaurant et la boîte aux lettres étant dégradée.
Il s'infère de ces constatations un défaut d'entretien du fonds de commerce par la SAS BfnCo, qui est pourtant présumée l'avoir pris en bon état, faute d'état des lieux d'entrée établi.
Or, la SAS Stam & Co justifie, par la production des factures, du règlements des sommes suivantes':
Factures
Prestations visées
Montant TTC
SGD Peinture Décorative
Lessivage des plafonds
2.042,40 €
Expair
Entretien climatisation et installations de réfrigération+armoire de congélation et réparations et remplacements de matériels défectueux
5.104,80 €
Lusotik
Remplacement du matériel de vidéo surveillance défectueux
888,00 €
Mercier
Remplacement boîte aux lettres
243,05 €
Climas
Remplacement de certains éléments d'installation de la cuisine
2.586 €
Boubecheur
Vérification obligatoire annuelle des installations électriques
225,00 €
Metro services
Réparation broyeur à glace
204,79 €
Metro services
Réparation Kitchenaid
216,00 €
AM Montagne
Déblocage du rideau et remise en service
252,00 €
AM Montagne
Remplacement de vitrage suite à vandalisme
696,00 €
AM Montagne
Remplacement du moteur du rideau de fermeture
3.242 €
ACM Art et Concept
Remplacement de mobiliers perdus ou détériorés (une chaise, un plateau de guéridon, un piétement de guéridon et une platine de renfort)
753,13 €
Vertical services
Entretien annuel du monte-charges
540,00 €
BBSE
Remise en état des installations électriques
1.087,08 €
Si la SAS BFnCo conteste être redevable du coût du lessivage des murs et plafonds, force est de relever qu'aux termes du contrat, elle s'est engagée à l'assurer une fois tous les deux ans, et que faute pour elle de justifier de la réalisation de cette prestation au cours des presque trois années de location gérance, la SAS Stam & Co est dès lors parfaitement fondée à lui réclamer le coût de cette prestation, qui lui incombait contractuellement.
De même, si la SAS BFnCo conteste être redevable du coût des factures produites par la SAS Stam & Co, force est de relever qu'elle était contractuellement tenue à l'entretien du fonds de commerce et du mobilier et des équipements s'y trouvant, et que faute pour elle de justifier de cet entretien régulier voire annuel notamment du monte-charge, de la climatisation et des éléments de réfrigération inclus dans le fonds, elle est dès lors redevable des factures réglées par la SAS Stam & Co pour pallier sa carence.
De même, les factures produites et visant des prestations de réparations doivent être mises à la charge de la SAS BfnCo, qui était contractuellement tenue à leur entretien et leur remplacement en cas de défectuosité ou de perte, ces dysfonctionnements ne pouvant être contredits dans leur matérialité par le constat de remise des clés, l'huissier n'ayant pas testé l'ensemble des appareils.
Si la SAS BFnCo oppose aux demandes pécuniaires ainsi formées contre elle la survenance de dégâts des eaux, et la nécessaire prise en charge par l'assurance, force est cependant de relever qu'aux termes du contrat de location gérance, il lui incombait d'informer la compagnie d'assurance de tout sinistre, et donc d'en faire la déclaration, ce qu'elle n'a pas fait à chaque sinistre, n'en ayant déclaré que six et ayant vu trois d'entre eux classés sans suite faute de transmission des justificatifs, de sorte qu'elle ne saurait s'en prévaloir pour s'opposer aux demandes indemnitaires présentées à son encontre.
En conséquence, en l'état des factures produites, des prestations qu'elles visent et de l'imputabilité contractuelle desdites prestations à la SAS BFnCo aux termes du contrat de location-gérance, il convient d'infirmer le jugement querellé en ce qu'il a rejeté la demande en paiement de la SAS Stam & Co pour 9.664,28 € HT, et de dire que la SAS BFnCo est redevable au titre des réparations d'une somme totale de 12.621,41 €, après déduction des indemnisations reçues de l'assurance à hauteur de 5.458,84 €.
4) Sur le dépôt de garantie et la compensation
Aux termes de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes.
Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.
Aux termes du jugement querellé, le premier juge a ordonné la compensation des montants HT que se doivent réciproquement les parties, et condamné en conséquence la SAS Stam & Co à restituer à la SAS BFnCo la somme de 70.327,29 € au titre du dépôt de garantie, après compensation.
La SAS Stam & Co expose qu'il ressort de tout ce qui précède que la SAS BFnCo est aujourd'hui redevable envers elle, au titre des prorata d'exploitation conformément aux stipulations du contrat de location-gérance du 1er juillet 2019, d'une somme totale de 23.286,70 € HT, soit 26.816,44 € TTC, de sorte qu'après compensation avec le dépôt de garantie de 80.000 €, elle ne serait redevable à l'égard de la SAS BFnCo que d'une somme de 56.713,30 €.
Au cas d'espèce, il résulte des énonciations du présent arrêt que la SAS BFnCo est redevable envers la SAS Stam & Co d'une somme totale de 26.816,44 € au titre des congés payés, avance congés payés de Madame [K], Factures avancées et travaux de remise en état, tandis que la SAS Stam & Co est redevable à l'égard de la SAS BFnCo du dépôt de garantie d'un montant de 80.000 €.
Aucune des parties ne s'opposant au principe d'une compensation entre leurs créances, il convient dès lors de confirmer le jugement l'ayant ordonné, mais de l'infirmer sur le montant que la SAS Stam & Co devra restituer à la SAS BFnCo après compensation, qui s'élève à 56.713,30 €.
5) Sur les demandes d'indemnisation réciproques des parties pour résistance abusive
En vertu de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Aux termes du jugement entrepris, le premier juge a débouté la SAS Stam & Co de sa demande d'indemnisation pour résistance abusive, après avoir considéré que la SAS BFnCo a pu légitimement se méprendre sur l'étendue de ses droits.
La SAS Stam & Co sollicite l'infirmation du jugement querellé de ce chef, et la condamnation de la SAS BFnCo à lui verser une indemnisation de 24.271,01 € en faisant valoir en substance qu'aux termes de l'article 1240 du code civil, les manquements de la SAS BFnCo lui ont causé des difficultés de trésorerie en ce qu'elle a dû avancer des coûts, notamment la remise en état des locaux, résultant des manquements de cette dernière, alors qu'elle ne payait ni les loyers ni les redevances.
Elle ajoute que sa situation s'est fortement dégradée au cours de la crise sanitaire de la Covid-19, que des contrats de travail ont été signés en violation des conditions légales, de sorte que Monsieur [Z] a agi dans le seul but de « frauder ou contourner la loi », et ce en vue de bénéficier du régime protecteur accordé aux salariés et de faire peser sur la SAS Stam & Co toutes les conséquences liées à son prétendu contrat de travail dans le cadre de la reprise des contrats de travail prévue à l'article L. 1224-1 du code du travail.
Elle souligne que la résistance abusive et les nombreux manquements contractuels de la SAS BFnCo lui ont causé un important préjudice à hauteur de 24.271,01 € puisqu'elle a été privée de la possibilité de remettre son fonds de commerce en gérance immédiatement après la restitution des locaux le 02 mai 2022, notamment dans l'attente de la réalisation des travaux de remise en état des installations et matériels et relève enfin que la demande adverse au titre d'une prétendue résistance abusive de sa part serait une demande nouvelle en cause d'appel au sens de l'article 564 du code de procédure civile, de sorte qu'elle sera jugée irrecevable.
La SAS BFnCo sollicite quant à elle le débouté de la SAS Stam & Co de sa demande et sa condamnation à lui verser une somme de 16.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, en arguant qu'aucune preuve ne serait rapportée sur le caractère abusif de la procédure et en soulignant que le non-remboursement du dépôt de garantie ne lui a pas permis de pouvoir reprendre un fonds de commerce, de sorte que la résistance abusive de la SAS Stam & Co à lui restituer le dépôt de garantie lui a causé un préjudice.
- Sur la recevabilité de la demande d'indemnisation de la SAS BfnCo
Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile ' à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait '.
Les articles 565, 566 et 567 du même code précisent toutefois que :
- 'Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent',
- 'Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire',
- 'les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel'.
La SAS BFnCo sollicite de la cour la condamnation de la SAS Stam & Co à l'indemniser pour résistance abusive, sans que cette demande n'ait été formulée devant le premier juge, la SAS Stam & Co soulevant l'irrecevabilité de cette demande comme étant nouvelle en cause d'appel.
Cette demande n'étant toutefois pas l'accessoire, la conséquence ou le complément de la demande initiale de la SAS BFnCo qui concerne un remboursement de redevances qu'elle estime indues, elle sera déclarée irrecevable comme nouvelle en appel.
- Sur la demande d'indemnisation de la SAS Stam & Co
Au cas d'espèce, l'obtention de dommages-intérêts pour résistance abusive nécessite la preuve d'une faute ayant fait dégénérer en abus l'exercice d'un droit.
Tel n'est pas le cas lorsque, comme en l'espèce, la SAS BFnCo a pu se méprendre sur la qualification juridique de la relation contractuelle qu'elle a continué à entretenir avec la SAS Stam & Co à compter du 1er juillet 2020, et donc l'étendue de ses droits en découlant.
Dès lors, l'action intentée par la SAS BFnCo n'apparaît pas empreinte d'abus.
Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a débouté la SAS Stam & Co de sa demande d'indemnisation pour résistance abusive.
6) Sur les demandes accessoires
La SAS BFnCo succombant en son appel, sera condamnée aux dépens d'appel. Les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge.'
En outre, la SAS BFnCo sera par ailleurs condamnée au paiement d'une indemnité de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa demande de ce chef.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;
Infirme le jugement rendu le 13 décembre 2022 par le tribunal de commerce de Paris sous le n° RG 2022045457 sur les frais de réparations et de remise en état et sur le quantum des sommes dues par la SAS Stam & Co à la SAS BFnCo après compensation avec le dépôt de garantie ;
Statuant à nouveau,
Condamne la SAS BFnCo à verser à la SAS Stam & Co la somme de 12.621,41 € TTC au titre des frais de réparation et remise en état';
Ordonne la compensation entre les sommes dues par la SAS BFnCo à la SAS Stam & Co et les sommes dues par la SAS Stam & Co envers la SAS BFnCo au titre du dépôt de garantie';
Condamne en conséquence la SAS Stam & Co, après compensation entre les créances réciproques des parties, à verser à la SAS BFnCo la somme de 56.713,30 €';
Confirme pour le surplus la décision en toutes ses dispositions non contraires au présent arrêt';
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à statuer sur la recevabilité de la demande de la SAS Stam & Co tendant à la condamnation de la SAS BFnCo à lui verser 8.271,01 € au titre du coût des ruptures conventionnelles';
Déboute la SAS BFnCo de sa demande subsidiaire tendant à la condamnation de la SAS Stam & Co à lui verser 83.566,02 € à titre de dommages-intérêts';
Déclare la SAS BFnCo irrecevable en sa demande d'indemnisation pour résistance abusive';
Déboute la SAS BFnCo de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile';
Condamne la SAS BFnCo à verser à la SAS Stam & Co la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile';
Condamne la SAS BFnCo aux dépens d'appel';
Dit que les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge.
La greffière, La présidente,